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Tiny House Baugenehmigung: Wichtige Informationen zum Baurecht

Für jeden, der in Deutschland plant, etwas zu bauen oder aufzustellen, ist die Beachtung des Baurechts unumgänglich, da eine Baugenehmigung erforderlich ist. Diese Regelung gilt sowohl für imposante Wolkenkratzer als auch für das bescheidene Tiny House. Selbst das Aufstellen eines Tiny Houses auf einem Anhänger bietet keine Ausnahme – insbesondere, wenn die Absicht besteht, dauerhaft darin zu wohnen.

Im Gegensatz dazu gelten in den USA, dem Ursprungsland der Tiny-House-Bewegung, Häuser auf Rädern nicht als Gebäude, sondern als Wohnmobile. Daher unterliegen sie nicht den Bestimmungen des Baurechts. Unter bestimmten Dimensionen sind sie sogar vollständig von Zulassungsanforderungen befreit.

In Deutschland sieht die Situation jedoch anders aus. Wir erläutern, wie Tiny Houses baurechtlich klassifiziert werden und wie ihr legal in eurem Minihaus wohnen könnt.

Baurechtliche Einordnung von Tiny Houses: Fahrzeug, Ladung oder Gebäude?

Ein Tiny House auf Rädern (THoW), ein Minihaus oder ein Containerhaus kann auf der Straße bewegt werden. Hierbei werden zwei Typen unterschieden:

  • Fahrzeuge: Diese Häuser sind fest mit einem Anhänger verbunden und benötigen eine Zulassung als Wohnwagen.
  • Ladung: Wenn das Haus als Ladung betrachtet werden soll, muss es ohne den Einsatz von Werkzeug auf Trailern, Wechselfahrgestellen oder Tiefladern transportiert werden. Dies trifft beispielsweise auf Minihäuser zu.

Sobald ein Tiny House jedoch in irgendeiner Form auf einem Grundstück bewohnt wird, wird es gemäß der Landesbauordnung als Gebäude der Gebäudeklasse 1 betrachtet. Dies gilt unabhängig davon, ob das Tiny House auf Rädern, auf einer Wechselbrücke oder auf einem Fundament steht. In diesem Fall kann eine Baugenehmigung erforderlich sein. Bei einem Umzug gilt dies für jedes neue Grundstück, auf dem das Minihaus aufgestellt wird. Die genaue Definition eines Gebäudes ist in den Begriffserläuterungen der Landesbauordnungen festgelegt.


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Wo kann man ein Tiny House aufstellen?

Die Möglichkeit, ein Tiny House aufzustellen, hängt von der beabsichtigten Nutzung ab. Es gibt verschiedene Nutzungsarten:

  • Dauerhaftes Wohnen:

Wenn die Absicht besteht, dauerhaft in einem Tiny House zu wohnen, müssen zwei Bedingungen für das Grundstück erfüllt sein:

  • Das Grundstück muss gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) für Wohnzwecke zugelassen sein. Dies umfasst Wohngebiete, Kleinsiedlungsgebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete, urbane Gebiete, Kerngebiete und Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung oder Sondergebiete.
  • Das Grundstück muss erschlossen sein, das heißt, es muss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen sein.

Zusätzlich ist die baurechtliche Einordnung gemäß der Landesbauordnung (LBO) entscheidend, und es gibt verschiedene Szenarien:

  • Verfahrensfreier Bau: In einigen Bundesländern ist der Bau von Tiny Houses unter 75 Kubikmetern Volumen ohne Bauantrag möglich. Allerdings ist eine eigenverantwortliche Prüfung erforderlich, und bestimmte Nachweise müssen erbracht werden.
  • Genehmigungsfreier Bau: Bei genehmigungsfreien Bauvorhaben erfolgt die Baugenehmigung innerhalb einer festgelegten Frist nach Einreichung der Bauvorlagen, sofern keine Einwände seitens der Baubehörde vorliegen.
  • Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: In diesem Fall ist die untere Bauaufsichtsbehörde für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig, und der Antrag muss bei der Gemeindeverwaltung eingereicht werden.
Nutzung als Wochenend- oder Ferienhaus:

Die Nutzung als Wochenend- oder Ferienhaus unterliegt ähnlichen Bedingungen wie das dauerhafte Wohnen. Es ist wichtig, die Vorgaben der örtlichen Bauvorschriften zu prüfen.

Nutzung als Wohnwagen:

Wenn das Tiny House als Wohnwagen genutzt werden soll, gelten spezifische Regelungen, und eine Zulassung als Wohnwagen ist erforderlich.

Sonderfall Campingplatz: Keine Baugenehmigung nötig:

Auf einem Campingplatz mit eingetragener Wohnnutzung im Bebauungsplan ist weder eine Stellplatz- noch eine Baugenehmigung erforderlich. Das Tiny House darf maximal 50 Quadratmeter groß sein und darf eine Höhe von 3,50 Metern nicht überschreiten.


Anforderungen für dauerhaftes Wohnen im Tiny House:

  • Das Tiny House muss gemäß den Vorgaben der Landesbauordnung für Wohnungen eine Küche und ein Bad haben.
  • Aufenthaltsräume müssen mindestens 2,40 Meter hoch sein, mit möglichen Ausnahmen in einigen Bundesländern.
  • Fensterlose Bäder und Toiletten sind nur zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.
  • Bei Tiny Houses aus Holz kann eine Blitzschutzanlage erforderlich sein.
  • Treppen, Türen, Fenster und Fluchtwege unterliegen ebenfalls den Bestimmungen der Landesbauordnung.

Nutzung als Wochenend- oder Ferienhaus

Für die gelegentliche Nutzung eines Tiny Houses als Wochenend- oder Ferienhaus besteht die Möglichkeit, es auf einem Grundstück in einem "Sondergebiet, das der Erholung dient" aufzustellen. Diese speziellen Gebiete sind explizit für den Bau von Wochenend- oder Ferienhäusern vorgesehen und zeichnen sich oft durch ihre Lage inmitten der Natur aus.

In solchen Gebieten gelten häufig großzügigere Bebauungspläne und Gestaltungssatzungen. Der Bau eines Tiny Houses ist dort oft verfahrens- oder genehmigungsfrei, vorausgesetzt die Grundfläche überschreitet nicht 50 Quadratmeter. Dennoch muss das Grundstück auch in diesen Gebieten erschlossen sein.

Dauerhaftes Wohnen (und die Anmeldung eines Erstwohnsitzes) ist in der Regel nicht gestattet, es sei denn, die Gemeinde hat in ihrem Bebauungsplan eine Wohnnutzung zugelassen. In diesem Fall muss beim Bau jedoch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beachtet werden. Ausnahmen gelten, wenn das Tiny House maximal vier Monate im Jahr bewohnt wird.

Mehr Informationen dazu findet ihr in unserem Artikel "Stimmt es, dass das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Tiny Houses nicht gilt?"

Nutzung als Wohnwagen: Keine Baugenehmigung erforderlich

Wenn das Tiny House ausschließlich als Wohnwagen für den Urlaub genutzt wird, fällt es nicht unter das Baurecht, sondern wird als Fahrzeug betrachtet. Für die Zeiten, in denen es nicht genutzt wird, muss es jedoch einen Stellplatz haben.

Dieser kann eine für das Abstellen von Kraftfahrzeugen vorgesehene Fläche auf Privatgrundstücken sein. Falls das Abstellen auf dem eigenen Wohngrundstück von der Gemeinde untersagt ist, ist ein separater Stellplatz in einem Gebiet erforderlich, das für Stellplätze und Garagen ausgewiesen ist.

Die genauen Anforderungen für einen solchen Stellplatz sind in den Stellplatzverordnungen der einzelnen Landesbauordnungen geregelt. Eine einfache Lösung ist oft, das Tiny House während der Nicht-Nutzungszeiten auf einem Campingplatz zu parken.

Was gilt für autarke Tiny Houses?

Selbst wenn euer Tiny House vollständig autark sein soll, ist es erforderlich, ein erschlossenes (oder erschließbares) Grundstück zu finden. Der Anschluss an das öffentliche Netz ist in der Regel eine grundlegende Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung.

Die Realisierung eines völlig autarken Lebens scheitert oft an den behördlichen Vorschriften. Unter bestimmten Bedingungen könnt ihr euch zwar von der Verpflichtung zum Anschluss an das öffentliche Trinkwasserversorgungs- und Abwassersystem befreien lassen, doch dieser Prozess ist komplex und zeitaufwändig.

Für die Installation einer Photovoltaikanlage auf eurem Tiny House solltet ihr beachten, dass einige Ortsgestaltungssatzungen bestimmte Auflagen vorsehen können, wie beispielsweise die Unsichtbarkeit der Anlage von der Straße aus. Teilweise unterliegen Photovoltaikanlagen auch der Genehmigungspflicht. Das Gleiche gilt für Kleinwindkraftanlagen.

Weitere Überlegungen für autarke Tiny Houses

Wenn ihr ein vollständig autarkes Tiny House plant, sollten zusätzliche Überlegungen berücksichtigt werden:

  • Abwassersystem: Autarke Tiny Houses benötigen oft alternative Abwassersysteme, wie beispielsweise Komposttoiletten oder graues Wasserrecycling.
  • Energiequelle: Neben Photovoltaikanlagen können auch Windgeneratoren, Brennstoffzellen oder andere erneuerbare Energiequellen in Betracht gezogen werden.
  • Trinkwasserversorgung: Die Eigenversorgung mit Trinkwasser erfordert oft den Einsatz von Filtersystemen und effizienten Wassernutzungskonzepten.
  • Abfallmanagement: Autarke Häuser müssen einen effektiven Plan für Abfallmanagement haben, der Recycling und Kompostierung einschließt.

Die Baugenehmigung für Tiny Houses in Deutschland hängt stark von der beabsichtigten Nutzung und der baurechtlichen Einordnung ab. Dauerhaftes Wohnen erfordert oft eine intensive Prüfung der örtlichen Bauvorschriften und eine Baugenehmigung. Bei einer Nutzung als Wochenend- oder Ferienhaus oder als Wohnwagen können großzügigere Regelungen gelten.

Autarke Tiny Houses stellen zusätzliche Herausforderungen dar, insbesondere im Hinblick auf den Anschluss an Versorgungsnetze und die Einhaltung behördlicher Vorschriften. Eine gründliche Planung und Beratung sind entscheidend, um ein autarkes Leben in einem Tiny House zu realisieren.

Bitte beachtet, dass diese Informationen allgemeiner Natur sind und keine rechtliche Beratung darstellen. Im Zweifelsfall empfehlen wir, einen Fachexperten oder Anwalt für Bau- und Baurecht zu konsultieren.